EN RESUMEN
- Algunas ciudades perdieron población.
- Jacksonville, Memphis, Phoenix, Albuquerque y Atlanta entre las que están en auge.
- Panorama poco alentador para los REIT.
ÉXODO DE CIUDADANOS DENTRO EEUU
LA NOTICIA
Durante la época más fuerte de la pandemia del COVID-19, muchos reportes detallaban cómo se estaba generando una migración generalizada fuera de las grandes ciudades de EEUU.
DAME CONTEXTO
La tesis indicaba que la pandemia había cambiado de alguna manera la visión de los ciudadanos estadounidenses sobre la vida en las grandes ciudades, y que este éxodo podía resultar permanente.
ESPERA, RETROCEDE
El equipo de investigación de Morgan Stanley publicó un estudio sobre el tema, y según comenta Michael Zezas, Jefe de Investigación de Políticas Públicas de EEUU, “los datos de rastreo de teléfonos celulares muestran que no todas las ciudades perdieron población, y muchas solo perdieron personas en los condados vecinos, lo que refleja la viabilidad económica duradera de esas áreas”.
¿ENTONCES?
También hay que tomar en consideración que las migraciones no necesariamente tienen que ser permanentes. Muchas de las personas que salieron de las grandes ciudades era porque tenían los medios para alejarse de lugares con mucha población ante mayor riesgo de contagio, lo que con el proceso actual de vacunación y la vuelta a la normalidad poco a poco, parte de ellos podrían regresar.
¿QUÉ MÁS PASÓ?
El estudio mostró que los cambios de población variaron según la ciudad, en algunos casos, de manera significativa. Para ilustrarlo, Morgan Stanley dividió las ciudades en cuatro categorías:
- Ciudades en auge, en la que se ubicaron cinco de EEUU (Jacksonville, Memphis, Phoenix, Albuquerque y Atlanta) que no solo mantuvieron el crecimiento de la población durante la pandemia, sino que vieron un aumento en los alquileres de oficinas y apartamentos.
- Ciudades en recuperación, que representan 21 áreas metropolitanas, incluidas San Antonio, Charlotte, Tennessee, y Las Vegas. Ellas perdieron población, pero muestran signos iniciales de crecimiento. Es posible que la gente las haya abandonado porque tenía los medios para reubicarse, pero empiezan a volver.
- Ciudades estables, que perdieron población y ahora muestran signos mixtos de recuperación, es decir, podrían terminar en cualquiera de las otras tres categorías.
- Ciudades rezagadas, mostraron un crecimiento por debajo de la tendencia antes de la pandemia y aún no muestran signos de un repunte. Probablemente no sea una coincidencia que las cuatro de este grupo (Los Ángeles, San José, Nueva York y San Francisco) se encuentran entre los mercados estadounidenses más grandes y caros.
¿OTRO DATO RELEVANTE?
El panorama para los REIT de oficina (grupo de inversión en activos inmobiliarios) no es el más alentador, y es que aunque parte de la población que emigró fuera de las grandes ciudades regrese, los modelos de trabajos se han visto modificados y pudiera predominar uno híbrido entre trabajo en casa y trabajo de oficina, por lo que el arrendamiento se vería afectado.
POR ÚLTIMO
Los créditos para viviendas se encuentran sobre una base sólida, y es que las bajas tasas de interés y los sólidos balances de los consumidores, han impulsado la demanda de viviendas unifamiliares en la mayoría de los principales mercados. Para junio, el inicio de construcción de viviendas se incrementó 6,3% a una tasa anual de 1.643M de unidades.
EN CONCRETO
La fuerte apreciación del precio de la vivienda está dando lugar a mayores velocidades de prepago y menor morosidad, y eso incide en fuertes resultados crediticios para valores respaldados por hipotecas residenciales.
CONCLUSIÓN: ATENTOS A LAS OPORTUNIDADES
Vemos cómo parte de la población que abandonó las grandes ciudades comienzan a regresar ante una normalización cada vez mayor de la economía. Estos resultados nos ayudan a evaluar los riesgos y las oportunidades de los REIT, así como de los créditos hipotecarios.
