Repaso sobre Medical Properties Trust

El rendimiento de la acción de Medical Properties Trust ($MPW) en los últimos 12 meses ha sido de -43%, y recientemente salió un rumor de un posible default de su inquilino principal (30% de las ventas), Steward Health Care Systems. Ante esto, la semana pasada se abrieron 40.000 contratos PUTs en un solo día con vencimiento al 21 de octubre 2022.

El interés abierto al cierre del viernes en PUTs con precio de ejercicio de $12 es de 50.000 contratos, un nivel relativamente alto. Además, ayer se intercambiaron otros 6.000+ contratos. Alguien hizo una gran apuesta por malas noticias sobre:

1. Inquilino problema
2. Recorte de dividendos

El interés abierto al cierre del viernes en PUTs con precio de ejercicio de $12 es de 50.000 contratos, un nivel relativamente alto. Además, ayer se intercambiaron otros 6.000+ contratos. Alguien hizo una gran apuesta por malas noticias sobre:

1. Inquilino problema
2. Recorte de dividendos

RIESGOS REITS DE HOSPITALES

1. Los hospitales tienen cierta sensibilidad a una #recesión
2. No son inmunes a tasas subiendo al estar apalancados en la compra de inmuebles
3. Carece de calificación crediticia de grado de inversión

MPW posee activos de alta calidad que no solo deben sobrevivir sino a prosperar a largo plazo, en este sentido el sentimiento del mercado sobre la acción parece exagerado y profundizaremos porqué más bien podría ser una oportunidad para sumarla al portafolio.

Desde la lectura del índice de precios al consumidor el 13 de septiembre. Y esto se debe a varios factores:

1. Los hospitales suelen sufrir pérdida de facturación durante recesiones -Procedimientos electivos están sujetos a posponerse, evitarse o buscar alternativas económicas para ahorrar.
2. Existe la preocupación de que una recesión significativa pondría los contratos de arrendamiento entre Steward y MPW en jaque, por lo que el flujo de caja de este último podría caer y por extensión podrían recortar el dividendo, lo cual suele ser kryptonita para los REITs

Evidentemente, la razón #2 es la que más preocupa al mercado y la que probablemente patrocinó la bajada de MPW de 23% en tres semanas -Caída muy por encima a la media. Por lo que una pregunta importante que se hacen los inversores es, ¿podrá pagar el dividendo?

Hoy por hoy, MPW está mucho mejor diversificado que en la última recesión y su balance financiero también mejoró. En 2006 y 2007, no cubría su dividendo debido a que su índice de pago FFO (Funds from operations) superó el 100%.

Hoy, su índice de pago FFO es más conservador: 63,7%, mientras que el AFFO (FFO ajustado) es 82,3%. Por lo tanto, si llegara a sufrir un impacto moderado en sus alquileres, debería poder cubrir su dividendo.

MPW vendió recientemente algunos hospitales con Steward como inquilino a una tasa de capitalización baja del 5,8%. El CapRate o tasa de capitalización es un porcentaje del flujo de efectivo mensual que te dejará una propiedad en relación con su precio de venta.

Si el riesgo de bancarrota fuera inminente, el CapRate debería ser mucho mayor por el riesgo. Por último, MPW aumentó el dividendo una vez más este año en la misma magnitud que en los últimos años, lo que significa que la gerencia tiene data que apoya que podrán pagar el dividendo sin problemas. Sino, bastaba con no subirlo.

MPW tiene arrendamientos netos triples conservadores en hospitales, diseñados para navegar quiebras potenciales de sus inquilinos. Esto significa que el arrendatario paga alquiler y servicios públicos, y tres tipos de gastos más: seguros, mantenimiento e impuestos.

Los contratos cuentan con aumentos ligados a la inflación, que permiten proteger la rentabilidad de sus activos, por lo que si la inflación es alta o entráramos en recesión, MPW estaría bien posicionado para mantenerse al día con los shocks macroeconómicos.

Según el último reporte trimestral, la cartera de alquileres de MPW subirá aproximadamente 4,4%, gracias a las cláusulas inflacionarias. Por lo tanto, promete tener un lindo rendimiento a principios de 2023, y por supuesto, eso se sumará al aumento de 2022.

Incluso si Steward quiebra, MPW debería emerger con los arrendamientos intactos, pero si Steward no cumpliera con el contrato de arrendamiento y finalmente fuera desalojada, MPW cuenta con las herramientas y experiencia para liberarse de las propiedades rápido. Visto todo esto cabe preguntarse, ¿se justifica la caída de los REITs en general?

Lógico que aumente el CapRate a medida que suban las tasas (más riesgo), así como también es lógico el miedo de una recesión económica significativa (que probablemente presionará la ocupación y las tasas de alquiler).

Pero la luxación del precio de MPW parece exagerada tomando en consideración su excelente trayectoria de aumento del dividendo anual, que se está beneficiando de arrendamientos netos triples vinculados a la inflación y que está bien posicionado para enfrentar cualquier desafío financiero de Steward.

Por supuesto, toda inversión conlleva su riesgo y MPW carece de un balance financiero de grado de inversión y sus inquilinos podrían enfrentar dificultades durante una recesión significativa. Sin embargo, tiene:

1. Excelente liquidez para sobrevivir.
2. Posee bienes raíces muy valiosos.
3. Cotiza con un descuento increíble tanto frente a la industria, como con sus propios promedios históricos de flujo de efectivo y rendimiento de dividendos.

MPW sigue siendo una oportunidad muy atractiva y si la Fed hace PIVOT, más temprano que tarde, los toros de la acción deberían responder favorablemente, y en consideración a que 1 de cada 10 acciones está short, si viene el PIVOT de la FED o la agarra Reddit, el Short Squeeze será interesante verlo.