Nuevas políticas de China sobre préstamos hipotecarios buscan activar el mercado

• El gobierno de China busca mover un mercado ralentizado.
• Rebajan la proporción del valor de compra de primeras y segundas viviendas.
• Anuncian reclasificación de compradores de vivienda que solicitan hipotecas.

LA NOTICIA
El 31 de agosto, el Banco Popular de China (PBOC) y la Administración Nacional de Regulación Financiera de China (NAFR) publicaron una serie de políticas destinadas a apoyar la demanda de vivienda, destinada a compradores primerizos y quienes desean mejorar su vivienda; impulsar el consumo de los deudores hipotecarios existentes, y reducir la escala de pagos anticipados de préstamos hipotecarios existentes para los bancos.

DAME CONTEXTO
Un análisis de Moody's señala que las políticas suponen un cambio significativo en los esfuerzos del gobierno para impulsar la demanda inmobiliaria, lo que sugiere que las autoridades ven la necesidad urgente de estabilizar el mercado para levantar el crecimiento económico:

• Son positivas para los promotores, ya que la reducción de los costos de financiación y de los pagos iniciales mejorará la asequibilidad de los compradores de vivienda e incentivará a adquirir propiedades, como también se animará a propietarios a mejorar sus viviendas.
• Pueden perjudicar la rentabilidad de los bancos, aunque esto se verá parcialmente compensado por la probable estabilización en el pago anticipado de los préstamos hipotecarios existentes y una potencial recuperación en la nueva originación de préstamos hipotecarios.

¿ENTONCES?
Las dos entidades gubernamentales anunciaron conjuntamente un recorte del pago inicial mínimo exigido en todo el país para la compra de primera y segunda vivienda, rebajando la proporción al 20% y al 30% del valor de compra, respectivamente, y cómo lo muestra el Cuadro 1 a continuación:

¿ALGO MÁS?
Lo anterior supone un recorte del 10% del requisito mínimo para las ciudades que aplican restricciones a la compra de vivienda. También se redujo en 40 puntos básicos (pb) el tipo hipotecario mínimo a escala nacional para la compra de una segunda vivienda, hasta situarlo 20 pb por encima del tipo preferente de los préstamos a cinco años. Además:

• Cada ciudad seguirá determinando otros aspectos específicos de los nuevos requisitos hipotecarios en el marco de "una ciudad, una política".
• Los compradores de vivienda que ya dispongan de hipotecas para su primera adquisición también podrán solicitar reducciones del tipo de interés deudor a las entidades financieras a partir del 25 de septiembre.

¿OTRO DATO RELEVANTE?
Según el análisis de Moody's, desde una perspectiva macroeconómica, el despliegue de políticas de arriba abajo por parte del Gobierno central, en comparación con el anterior apoyo selectivo y localizado, es significativo, y refleja la naturaleza de la recesión inmobiliaria que ha tenido repercusiones de amplio alcance, especialmente para la confianza de los consumidores y el crecimiento económico.

¿QUÉ MÁS PASÓ?
El último anuncio sigue a una serie de políticas de apoyo, incluida una reclasificación de los compradores de primera vivienda que solicitan hipotecas, que en conjunto muestran la creciente urgencia de la respuesta de los responsables políticos a la recesión, como lo muestra el Cuadro 2 a continuación:

¿OTRO ACONTECIMIENTO?
Moody's no espera un repunte sostenido de las ventas de viviendas hasta que se recupere la confianza de los compradores en el crecimiento económico, los ingresos y las perspectivas de empleo, así como en la finalización y entrega a tiempo de los proyectos, factores que han lastrado la compra de viviendas por parte de los compradores en el prolongado ciclo bajista del sector inmobiliario.

¿OTRA NOVEDAD?
En los siete primeros meses de 2023, el valor de las ventas nacionales creció +0,7% interanual, un deterioro respecto al crecimiento del 11,9% de los cinco primeros meses, lo que refleja una renovada debilidad del mercado inmobiliario residencial chino. La estabilización del mercado sería positiva para el crecimiento de China a corto plazo, pero la eficacia del impulso del sector inmobiliario a la economía en general estaría sujeta a la interacción con otras políticas y a la forma en que restablezcan la confianza y las expectativas de crecimiento de los ingresos.

ES MÁS
Los promotores que operan principalmente en ciudades de mayor nivel, como China Overseas Land & Investment Limited, China Resources Land Limited, Poly Developments and Holdings Group Co Ltd, y Yuexiu Property Company Limited, están mejor posicionados para aprovechar la posible mejora de la confianza de los compradores de viviendas y, a su vez, de las ventas de inmuebles.

¿ALGÚN ACONTECIMIENTO ADICIONAL?
Moody's estima que las ciudades de más alto nivel se beneficien más de las nuevas políticas, ya que antes estaban sujetas a ratios de pago inicial exigidos mucho más elevados. Por ejemplo, los requisitos mínimos de pago inicial para la compra de una primera y segunda vivienda en Pekín eran del 35%-40% y del 60%-80%, respectivamente, en virtud de las políticas originales. La eficacia de las nuevas políticas para impulsar las ventas contratadas estará sujeta a los recortes individuales de los ratios de pago inicial.

POR ÚLTIMO
Los analistas consideran un impacto directo limitado de la reciente política sobre los gobiernos regionales y locales (RLGs) y los vehículos de financiación de los gobiernos locales (LGFVs):

• Si la política logra impulsar la demanda de propiedades y terrenos, sería positivo para los RLG y los LGFV, ya que podrían aumentar los ingresos por venta de terrenos, aunque esperan que se mantengan por debajo del nivel anterior a la corrección en un futuro previsible.
• El aumento de los ingresos por venta de tierras mejorará la capacidad de los RLG para apoyar a las LGFV en sus respectivos territorios.
• El impacto puede ser gradual, ya que los promotores inmobiliarios probablemente necesiten resolver su exceso de inventario existente, un problema más destacado en las ciudades de menor nivel, antes de realizar nuevas compras de suelo.
• El impacto puede ser desigual entre regiones, ya que las condiciones económicas subyacentes y la demanda de inmuebles y suelo variarán.

EN CONCRETO
En cuanto a las operaciones de financiación estructurada, el impacto de la reducción de los tipos de interés y de los requisitos de pago inicial sobre los valores respaldados por hipotecas residenciales (RMBS) será desigual:

• Una reducción de los tipos de interés es crediticiamente positiva para el rendimiento de los préstamos hipotecarios, ya que reducirá el importe de los pagos de intereses, haciendo los préstamos más asequibles para prestatarios y reduciendo la probabilidad de morosidad de préstamos.
• Puede conducir también a una reducción de los cobros de intereses de los préstamos hipotecarios subyacentes, lo que es un crédito negativo.
• El requisito de un pago inicial más bajo es negativo desde el punto de vista crediticio para el rendimiento de los futuros RMBS, ya que significa que los prestatarios son más propensos al impago si se encuentran en una situación de estrés.
• La recuperación de los préstamos se verá afectada negativamente en una recesión del mercado inmobiliario, ya que el importe del préstamo es mayor en comparación con un requisito de pago inicial del 30%.

Si las nuevas políticas pueden impulsar las ventas inmobiliarias y contribuir a la recuperación del mercado, los bancos verían aliviado el riesgo de activos del sector inmobiliario y aumentaría la demanda de nuevos préstamos hipotecarios. Esto favorecería la calidad crediticia de los bancos, ya que los préstamos hipotecarios tienen una ponderación de riesgo más baja.